Condominio, gli articoli del codice
(articoli 1100 - 1139)
Art. 1100. Norme regolatrici
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la
legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.
Art. 1101. Quote dei
partecipanti
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali.
Il concorso dei
partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle
rispettive quote.
Art. 1102. Uso della
cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e
non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo
il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il
migliore godimento della cosa.
Il partecipante non può
estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie
atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Art. 1103. Disposizioni
della quota
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa
nei limiti della sua quota.
Per le ipoteche costituite
da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del
libro VI.
Art. 1104. Obblighi dei
partecipanti
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il
godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla
maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la
rinunzia al suo diritto.
La rinunzia non giova al
partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da
questo dovuti e non versati.
Art. 1105.
Amministrazione
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria
amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il
valore delle loro quote, sono obbligatorie per
la minoranza dissenziente.
Per la validità delle
deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati
preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i
provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una
maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata
non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria
Questa provvede in camera
di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Art. 1106. Regolamento
della comunione e nomina di amministratore
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato
un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior
godimento della cosa comune.
Nello stesso modo
l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo,
determinandosi i poteri e gli obblighi
dell'amministratore.
Art. 1107. Impugnazione
del regolamento
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il
regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo
ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la
deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle
opposizioni proposte.
Decorso il termine
indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto
anche per gli eredi e gli aventi causa dai
singoli partecipanti.
Art. 1108. Innovazioni
e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del
valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il
godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non
importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si
possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non
risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei
partecipanti.
È necessario il consenso
di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul
fondo comune e per le locazioni di durata superiore a
nove anni.
L'ipoteca può essere
tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di
garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della
cosa comune.
Art. 1109. Impugnazione
delle deliberazioni
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità
giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
1) nel caso previsto dal
secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa
comune;
2) se non è stata
osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105;
3) se la deliberazione
relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto
con le norme del primo e del secondo comma
dell'art. 1108.
L'impugnazione deve essere
proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il
termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del
giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
Art. 1110. Rimborso di
spese
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha
sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art. 1111. Scioglimento
della comunione
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità
giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se
l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in
comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi
causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a
dieci anni.
Se gravi circostanze lo
richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del
tempo convenuto.
Art. 1112. Cose non
soggette a divisione
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se
divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.
Art. 1113. Intervento
nella divisione e opposizione
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a
proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a
meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre
ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria.
Nella divisione che ha per
oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere
trascritta prima della trascrizione
dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della
relativa domanda.
Devono essere chiamati a
intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e
coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in
virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di
divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di
prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone
indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore
alla comunione medesima, ovvero da collazione.
Art. 1114. Divisione in
natura
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti
corrispondenti alle quote dei partecipanti.
Art. 1115. Obbligazioni
solidali dei partecipanti
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la
cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla
domanda di divisione.
La somma per estinguere le
obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo
in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo
tra i condividenti.
Il partecipante che ha
pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una
maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.
Art. 1116.
Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in
quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.
Capo 2 - Del condominio
negli edifici
Art. 1117. Parti comuni
dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un
edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge
l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni
d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in
genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la
portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale,
per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le
installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come
gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e
inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per
l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli
impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118. Diritti dei
partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato
al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo
non dispone altrimenti.
Il condomino non può,
rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro
conservazione.
Art. 1119.
Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa
farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino.
Art. 1120. Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre
tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo
o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le
innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,
che ne alterino il decoro architettonico o che rendano
talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo
condomino.
Art. 1121. Innovazioni
gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto
alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne
vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione
separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei
condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal
primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo,
partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera.
Art. 1122. Opere sulle
parti dell'edificio di proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere
che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Art. 1123. Ripartizione
delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio,
per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose
destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione
dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia
più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte
dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini che ne trae utilità.
Art. 1124. Manutenzione
e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La
spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o
porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano
dal suolo.
Al fine del concorso nella
metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le
cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano
di proprietà comune.
Art. 1125. Manutenzione
e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono
sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando
a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126. Lastrici
solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini,
quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo
nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico
di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico
solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127. Costruzione
sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche,
salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è
proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è
ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono
altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico
dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione
deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da
occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a
ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128. Perimento
totale o parziale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore,
ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo
che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di
una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni
dell'edificio, e ciascuno è tenuto a
concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta
per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non
intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i
suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà
fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art. 1129. Nomina e
revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea
non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più
condomini.
L'amministratore dura in
carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere
revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso
previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua
gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione
per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Art. 1130. Attribuzioni
dell'amministratore
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del
regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso
delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia
assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi
ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio
e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compie gli atti
conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131.
Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri
conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la
rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i
terzi.
Può essere convenuto in
giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati
i provvedimenti dell'autorità amministrativa
che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il
provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi
è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non
adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132. Dissenso dei
condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una
domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato
all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della
lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello
in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente
ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è
stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è
tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente.
Art. 1133.
Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i
condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza
pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art..
1137.
Art. 1134. Spese fatte
dal condomino
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o
dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di
spesa urgente.
Art. 1135. Attribuzioni
dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma
dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del
preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del
rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di
manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano
carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136. Costituzione
dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i
due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le
deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti
e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può
deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno
successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti
al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che
concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a
materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno
per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio
e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può
deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni
dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall'amministratore.
Art. 1137. Impugnazione
delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per
tutti i condomini.
Contro le deliberazioni
contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare
ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere
proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 1138. Regolamento
di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un
regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la
tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può
prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di
quello esistente.
Il regolamento deve essere
approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e
trascritto nel registro indicato
dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento
non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti
di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
art. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art. 1139. Rinvio alle
norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione
in generale. |
